CREDO

VÝSTAVBA APARTMÁNOV SA STALA V OSTATNÝCH ROKOCH VEĽMI ATRAKTÍVNOU PRÍLEŽITOSŤOU PRE DEVELOPEROV, PRIČOM ČORAZ ČASTEJŠIE SA NESTAVAJÚ IBA AKO FORMA TZV. DRUHÉHO BÝVANIA, KDE VLASTNÍK TRÁVI DOVOLENKY A VÍKENDY, ALE AJ AKO ZAUJÍMAVÁ DLHODOBÁ INVESTÍCIA, KTORÁ BY MALA PRINÁŠAŤ URČITÝ FINANČNÝ EFEKT. SKÚ- SENOSTI ZO SVETA NAZNAČUJÚ, ŽE TAKÝTO PROJEKT NEKONČÍ KOLAUDÁCIOU STAVBY, PRETOŽE O JEHO SKUTOČNOM ÚSPECHU ROZHODUJE EFEKTÍVNA PREVÁDZKA V NASLEDUJÚCICH ROKOCH.

Koncom marca sa v penzióne Ravence v LiptovskomTrnovci pri Liptovskom Mikuláši uskutočnil odborný seminár s medzinárodnou účasťou na tému „Prevádzkovanie a správa apartmánových rezortov – súčasnosť a perspektíva“. Podujatie v spolupráci s mesačníkom Development news Slovakia zorganizovala developerská skupina CREDO, ktorá v tomto roku štartuje program výstavby mestských a rekreačných apartmánových hotelov v spolupráci so skúseným operátorom v tejto oblasti – francúzskou spoločnosťou Orion International, patriacou do skupiny Pierre & Vacances.

Ako na úvod podčiarkol prezident skupiny CREDO RNDr. Daniel Dobrota, téma apartmánov nie je na domácom trhu nová, ukazuje sa však, že nie všetky projekty, ktoré sa v ostatných rokoch na Slovensku realizovali, možno z dlhodobého hľadiska považovať za úspešné. Najmä ak boli prezentované nielen na osobné užívanie vlastníkov, ale predovšetkým ako výnosná investícia.

Ingrid Boutabba, obchodná riaditeľka spoločnosti Orion International, prítomným priblížila skúsenosti najväčšej francúzskej siete apartmánových hotelov Citéa, patriacej do skupiny Pierre & Vacances, ktorá v roku 2008 prevádzkovala 55 rezidencií s vyše 5 000 apartmánmi. Tento počet chce v tomto roku zvýšiť o ďalších deväť projektov s takmer 900 apartmánmi. Osvedčený model ubytovacích zariadení začína prenášať do zahraničia pod značkou Orion International, ktorá chce v priebehu najbližších 5 rokov prevziať do svojej správy stovku nových alebo rekonštruovaných rezidencií, z toho 40 v krajinách západnej Európy a po 30 v krajinách východnej Európy a Ázie (Čína,Vietnam).V našom regióne spoločnosť nedávno otvorila svoj prvý hotel v Prahe, ďalšie pripravujú v Maďarsku, Poľsku, Rumunsku a Rusku. Na Slovensku by prvým mal byť na základe dohody o exkluzívnej spolupráci s CREDO trojhviezdičkový projekt Live Center v Liptovskom Mikuláši. „Na trhoch strednej a východnej Európy vidíme najväčší priestor práve v oblasti mestských apartmánových hotelov, kde má Citéa najväčší úspech,“ uviedla I. Boutabba. „Je to len otázka investícií. Francúzske spoločnosti sú síce veľmi konzervatívne a nerady riskujú, kým vstúpia na nový trh, avšak po vstupe do Európskej únie a po prijatí eura ste sa stali veľmi zaujímavým teritóriom pre nové investície. Skúsenosti zo slovenského trhu sme sondovali u partnerov v tunajšej automobilke, ktorí náš produkt poznajú, a tí nás jednoznačne povzbudili.“

CENA VERZUS KVALITA SLUŽIEB

V debate sa účastníci stretnutia podrobne zaujímali o parametre takýchto hotelov. Podľa I. Boutabby štandard označovaný ako „**+“ si zakladá na kombinácii prijateľnej ceny a vysokého štandardu služieb. Základom úspechu je podľa nej účinný marketing, ktorý sa nesmie spoliehať len na internet. „Práve vo sfére leisure tourism sú dnes bežné rýchle objednávky a sezónne akcie so zreteľom na dve základné skupiny klientov – tých, čo chcú vždy na iné miesto, a tých, ktorí sa radi vracajú za istotou tam, kde to už poznajú.“ Podiel jednotlivých izieb je zaužívaný, hoci ich veľkosť sa môže líšiť podľa dispozičného riešenia: až 60 % izieb tvoria jednolôžkové štúdia s približne 25 m2 obytnej plochy, ďalších 30 % väčšie jednolôžkové štúdia s možnosťou prístelky a iba desatinu izieb predstavujú dvojlôžkové apartmány s výmerou do 45 m2. Skladba naznačuje, že tieto hotely oslovujú najmä biznis klientelu, ktorá aj v cenovo prístupnom hoteli nachádza služby, rozsahom a kvalitou zodpovedajúce hotelom vyššej kategórie. Vďaka tomu tento segment získava na popularite aj v časoch hospodárskej recesie, čo potvrdzuje medziročný nárast počtu klientov. „To, že začíname v Liptovskom Mikuláši, súvisí s tým, že sme tu našli exkluzívneho partnera pre slovenský trh, ale samozrejme vidíme aj obrovský turistický potenciál,“ doplnil jej slová Ing. Peter Molitoris, manažér Orion International pre rozvoj v strednej Európe. „Naše plány na Slovensku zahŕňajú samozrejme hlavné mesto, ktoré vždy býva vstupnou branou pre zahraničných investorov, a súbežne monitorujeme ponuky na prevzatie alebo výstavbu hotelov vo veľkých mestách ako sú Košice, Žilina, Banská Bystrica, Nitra alebo Trnava.“ Podľa jeho názoru príčinou úspechu mestských apartmánových hotelov je to, že pre biznis klientelu, ktorá ich najviac využíva na krátko- aj dlhodobé pobyty, prinášajú pohodlie pripomínajúce domáce prostredie. „Majú napríklad k dispozícii kuchynský kút, takže si môžu pripraviť občerstvenie hoci aj v nočných hodinách bez toho, že by boli odkázaní na drahé hotelové reštaurácie, kde sa navyše nepatrí prísť iba tak v domácom oblečení.“

PREDAŤ, ALEBO PRENAJÍMAŤ?

RNDr. D. Dobrota podčiarkol, že už pri prvom zoznámení sa s hotelmi Citéa ho zaujalo veľmi precízne a účelné definovanie každého detailu od plochy, dispozičného riešenia až po podrobný prepočet nákladov na prevádzku. „U nás sú pri podobných projektoch zvyčajne tri vzájomné prekážky, a to architekti, developeri a investori, pretože každý z nich sa pozerá na projekt inými očami: Architekt, aby sa mu projekt páčil, developer, akoby ho staval pre seba, a investor, aby mu prinášal výnos.“ Preto je presvedčený, že iba silný partner a odborník na prevádzkovanie, dokáže riešiť projekt tak, aby bol efektívny.

Ing. Jarmila Melichárková, výkonná riaditeľka CREDO, pripomenula, že na Slovensku sa doteraz väčšina apartmánov kupovala na vlastné využitie, pretože ide o pomerne nákladnú investíciu, ktorú si môže dovoliť iba nadpriemerne zabezpečený občan. „Doteraz u nás neexistujú dlhodobé skúsenosti s bezproblémovo fungujúcimi apartmánovými rezortmi, celoročne využívanými na rozvoj turizmu.“ Problémy sú aj v legislatíve, ktorá neumožňuje dostatočne transparentne riešiť všetky otázky prevádzkovania takéhoto rezortu, preto osobitný význam prikladá skúsenostiam so zmluvnými pravidlami, v ktorých musí byť presne definovaný podiel zodpovednosti, nákladov a výnosov každej strany, aby pre vlastníka bolo skutočne výhodnejšie zveriť prevádzku partnerovi ako sa starať po celý rok o všetko sám.

Martin Štric, výkonný riaditeľ RK SPIRIT, vidí hlavnú príčinu sklamania z viacerých doterajších apartmánových projektov v celkovom oslabení cestovného ruchu, čo deklaroval na príklade projektu Crocus na Štrbskom Plese. Hoci začal s veľmi dobrými výsledkami, „tohoročná sezóna je asi najhoršia za posledných 15 rokov,“ vyhlásil. Napriek dobrým snehovým podmienkam najmä v závere sezóny bola citeľná absencia ruských turistov a tradičných návštevníkov zo susedných krajín odradil kurz eura. Preto je skeptický voči úspešnosti podobných projektov. Predpokladá, že nakoniec budú rozpredané. Ich prevádzkovanie v rámci cestovného ruchu nebude efektívne, kým sa nezlepší štátna podpora Slovenska ako turistickej destinácie.

Eric Heidema zo spoločnosti VVMZ, ktorý sa podieľal na príprave projektu Silver Resort skupiny Letterstone je presvedčený, že súčasná nepriaznivá situácia súvisí s normalizáciou trhu. „Úspech projektu nemôže závisieť od jedinej sezóny. Slovensko je typické pre veľké možnosti krajinnej turistiky, preto projekty treba stavať na celoročné využitie a nie, aby zo zimnej sezóny vykrývali celoročnú prevádzku,“ nazdáva sa. Upozornil tiež, že apartmánové projekty je problematické prevádzkovať, ak je časť určená na prenájom a časť rozpredaná bez možnosti prenájmu. Na Slovensku sú ľudia zvyknutí na víkendové pobyty na chatách mimo mesta, ale súčasné pomerne predražené projekty asi kupovať nebudú.

S jeho názorom celkom nesúhlasí Katarína Kupcová z realitnej a poradenskej spoločnosti Lexxus, a. s., ktorá na projekte Hrabovo pri Ružomberku ilustrovala príklad, kedy developer CPI Holding ostal aj prevádzkovateľom, pričom vedľa seba bezproblémovo fungujú apartmány privátne aj na prenájom. Z vlastnej skúsenosti však potvrdila útlm záujmu o nové apartmány v súčasnosti, ojedinelí záujemcovia sa v prvom rade pýtajú na cenu a zľavy.

Jej kolega Ing. Filip Žoldák prezentoval najnovší prieskum ponuky apartmánov na trhu, ktorý realizoval Lexxus. Za ostatný polrok sa na Slovensku predalo 214 apartmánov v 40 projektoch. Najväčší záujem bol o apartmány vo Vysokých Tatrách, kde ostáva najväčšia ponuka voľných apartmánov. Viaceré projekty pristupujú k dispozičnej úprave, lebo najväčší dopyt je po menších a lacnejších apartmánoch do 50 m2 so zariadenou kuchyňou, dostatkom úložných plôch a možnosťou doplnkových lôžok. Doteraz projekty priniesli na trh vyše 4 600 apartmánov, z toho vyše 2 000 je nepredaných. Špecifikom domáceho trhu je aj skutočnosť, že časť kupujúcich predstavujú firemní klienti. Privátnych klientov odradzuje cena, ktorá sa vyrovná novému bytu v Bratislave. Súčasný okruh investorov sa podľa jeho názoru vyčerpal a je otázne, kto bude kupovať apartmány v projektoch, ktoré prichádzajú na trh.

APARTMÁNY AKO VÝHODNÁ INVESTÍCIA

Silné euro považuje iba za výhovorku Ing. Molitoris, pretože platí aj vo Francúzsku alebo Rakúsku. Súhlasí však s nedostatočnou propagáciou a poukázal na príklad Chorvátska, ktoré sa vďaka rozsiahlej reklamnej kampani stalo v roku 2006 hlavnou destináciou Francúzov pri zahraničných dovolenkách. „Úspech apartmánových projektov v nemalej miere vedia podporiť aj ucelené balíky služieb, napríklad ubytovanie s cenou letenky a vstupenkou na svahy,“ pripomenula I. Boutabba. Dôležitá je podľa jej názoru motivácia. Na západe je vlastníctvo nehnuteľnosti nielen otázkou prestíže, ale hlavne finančnej výhodnosti. Konkrétne vo Francúzsku veľa vlastníkov využíva svoj apartmán veľmi zriedkavo, ale je to výhodný spôsob investovania voľných prostriedkov z dôvodu odpisovania nehnuteľnosti, ktorá nestráca na hodnote, a nie je to tak rizikové ako iné formy investovania. Ak ešte prinesie nejaký zisk, je to bonus navyše. Podobne v Holandsku existuje program podporujúci občanov, aby si kúpili nehnuteľnosť v zahraničí. Podmienkou sú však kvalitné zmluvy, ktoré všetky strany chránia pred možnými problémami počas dlhého obdobia.

Ing. Miroslav Tym zo spoločnosti Dubra & Partners sa podrobnejšie venoval téme financovania. Podľa jeho skúseností úvery na hotelové zariadenia sú z pohľadu bánk všeobecne veľmi problematické, lebo je ťažké spoľahlivo odhadnúť skutočné výnosy z budúcej prevádzky. Preto sú banky ochotné skôr podporiť projekty na predaj, ktoré môžu preukázať určitý záujem kupujúcich, ale ťažko prijmú projekt, pri ktorom investor vopred avizuje, že úver chce splácať z budúceho prenájmu. Pri apartmánoch preto vidí perspektívnejšiu formu hypotekárneho financovania budúcich vlastníkov. Navyše niektoré banky v súčasnosti úplne zrušili financovanie nehnuteľností. Predpokladá, že táto „zákopová vojna“ potrvá minimálne do polovice tohto roka a banky budú ochotné podporiť iba menšie projekty. „Napriek kríze dnes iba v Čechách a na Slovensku majú banky previs likvidity, a musia s ním niečo robiť,“ dodal.

Dušan Štric z RK Spirit očakáva, že bude trvať ešte možno desať rokov, kým na Slovensku budú k dispozícii reálne podklady na to, aby bolo možné seriózne odhadnúť výnosnosť podobných projektov. Dovtedy bude pre každého investora istejší predaj apartmánov privátnym vlastníkom ako neisté kalkulácie s prenájmom.

Ing. Žoldák potvrdil, že niektoré hotely už zvažujú ako východisko zo súčasnej situácie rozpredaj izieb na kancelárie a apartmány na rekreačné aj bytové využitie, ak to dispozícia budovy umožňuje.

Nie je na mieste porovnávať apartmány na Slovensku a napríklad v rakúskom Zell am See, ktoré sú celoročne vyhľadávané a úspešné, mieni Eric Heidema. „Na Slovensku sú síce podstatne lacnejšie pozemky aj výstavba, na druhej strane tu však výrazne chýbajú kvalitné služby a celková infraštruktúra.“ Ak bolo v minulosti veľa projektov stavaných s orientáciou na zahraničných kupcov, tí dnes neprichádzajú, preto takéto projekty budú mať problémy. Na druhej strane je presvedčený, že na Slovensku sú naďalej obrovské možnosti na využívanie apartmánov pre rozvoj turizmu.

JV / FOTO: RED